Thị trường bất động sản Việt Nam, một trong những kênh đầu tư sôi động nhất, đang đứng trước một ngưỡng cửa quan trọng với sự ra đời và dần đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2024. Đạo luật này, dù có hiệu lực toàn bộ từ ngày 1/1/2025, nhưng một số điều khoản quan trọng đã được đẩy sớm hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được kỳ vọng sẽ trở thành “chìa khóa vàng” tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý, hồi sinh niềm tin và định hình lại triển vọng cho các doanh nghiệp bất động sản, từ đó tạo ra những điểm sáng đáng chú ý cho nhóm cổ phiếu này trong nửa cuối năm 2025.
Bối cảnh thị trường bất động sản trong những quý gần đây đã trải qua một giai đoạn đầy thử thách. Hàng loạt doanh nghiệp đối mặt với khó khăn về pháp lý dự án, tiếp cận nguồn vốn, thanh khoản thị trường giảm sút và niềm tin của người mua còn e dè. Nguồn cung trên thị trường sụt giảm đáng kể, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền. Theo số liệu tổng hợp, lượng giao dịch nhà ở trên cả nước trong quý 1/2025 tiếp tục duy trì ở mức thấp, chủ yếu tập trung vào một số dự án có vị trí tốt và giá cả hợp lý. Tuy nhiên, các chuyên gia và nhà phát triển đang đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của Luật Đất đai 2024.
Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một bước tiến lớn, mang lại nhiều điểm mới đột phá nhằm giải quyết các vướng mắc tồn đọng suốt nhiều năm qua. Một trong những điểm mấu chốt là các quy định mới về phương pháp định giá đất. Luật đã bổ sung 4 phương pháp định giá đất cụ thể (so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh giá đất), yêu cầu định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất, giảm thiểu tình trạng chậm trễ kéo dài trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, vốn là một nút thắt lớn cản trở việc triển khai dự án. Khi quy trình định giá minh bạch và nhanh chóng hơn, các dự án sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp tục triển khai, giúp cải thiện dòng tiền cho các chủ đầu tư.
Thêm vào đó, Luật cũng quy định chi tiết hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc này nhằm hạn chế các giao dịch ngầm, tăng cường tính minh bạch và công bằng, giúp các doanh nghiệp có năng lực thực sự có cơ hội tiếp cận đất đai. Đối với nhà đầu tư, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và năng lực tài chính ổn định sẽ có lợi thế lớn trong việc tham gia các dự án đấu giá, đấu thầu mới.
Đặc biệt, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được làm rõ hơn, và quan trọng nhất là việc cho phép thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà có chức năng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này mở rộng cơ chế cho chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân, giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Đây là một điểm cực kỳ quan trọng, có thể giúp “khơi thông” hàng nghìn dự án đang bị tắc nghẽn do vướng mắc về đất đai và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Sự thay đổi về chính sách cũng tạo cơ sở cho việc phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở dành cho công nhân. Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi đi vào cuộc sống một cách đồng bộ, sẽ tạo ra một khung khổ pháp lý vững chắc hơn, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Các doanh nghiệp có kinh nghiệm và khả năng triển khai nhanh các dự án nhà ở xã hội sẽ có thêm nguồn công việc và doanh thu ổn định.
Với những thay đổi pháp lý này, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025 được kỳ vọng sẽ dần ấm lên. Lượng dự án được phê duyệt và triển khai có thể tăng tốc, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Hoạt động tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ được đẩy mạnh hơn. Tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà cũng có thể được cải thiện khi niềm tin vào một thị trường minh bạch và ổn định hơn được củng cố. Dòng tiền tín dụng từ các ngân hàng cũng có thể “dễ thở” hơn khi các dự án có pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro cho cả bên vay và bên cho vay.
Đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, những điểm sáng sẽ xuất hiện rõ rệt hơn ở các doanh nghiệp:
- Có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và vị trí đắc địa: Các doanh nghiệp này sẽ là những người đầu tiên hưởng lợi từ việc đẩy nhanh thủ tục và tiếp tục triển khai các dự án hiện có.
- Tiềm lực tài chính vững mạnh: Khả năng tự chủ về vốn và ít phụ thuộc vào nợ vay sẽ giúp các doanh nghiệp này vượt qua giai đoạn khó khăn và nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục.
- Đa dạng hóa sản phẩm và tham gia phân khúc nhà ở xã hội: Các doanh nghiệp có khả năng thích nghi và mở rộng sang các phân khúc có nhu cầu thực, được nhà nước khuyến khích, sẽ có nguồn doanh thu ổn định hơn.
- Khả năng quản trị doanh nghiệp và thực thi hiệu quả: Việc chuyển đổi từ khung pháp lý cũ sang mới đòi hỏi sự linh hoạt và khả năng thực thi của ban lãnh đạo.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng quá trình triển khai Luật Đất đai 2024 không phải là không có thách thức. Việc cụ thể hóa các quy định dưới luật, sự đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, và khả năng thích ứng của các địa phương sẽ quyết định tốc độ và mức độ hiệu quả của việc thực thi luật. Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô như diễn biến lãi suất, lạm phát và sức mua của nền kinh tế vẫn sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản.
Tóm lại, Luật Đất đai 2024 đang tạo ra một kỳ vọng lớn về sự minh bạch và thông thoáng hơn cho thị trường bất động sản. Mặc dù vẫn còn những thách thức trong quá trình triển khai, những thay đổi mang tính cốt lõi này hứa hẹn sẽ “cởi trói” cho nhiều dự án, kích thích nguồn cung và cải thiện niềm tin. Đối với nhà đầu tư lâu năm, đây là thời điểm để chọn lọc kỹ lưỡng, tìm kiếm những doanh nghiệp bất động sản có nền tảng vững chắc, khả năng thích ứng cao và chiến lược kinh doanh phù hợp với các quy định mới để đón đầu chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiềm năng trong nửa cuối năm 2025.
