CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG (NLG)
NGÀY PHÁT HÀNH: 25/03/2025
TÓM TẮT KHUYẾN NGHỊ
- Ngành: Bất động sản
- Khuyến nghị: MUA
- Giá khuyến nghị: 33.400 VND (tính đến ngày 25/03/2025)
- Giá mục tiêu: 47.000 VND
- Giá mục tiêu gần nhất: 38.500 VND
- Tỷ lệ tăng giá: +40,7%
- Lợi suất cổ tức: 1,5%
- Tổng mức sinh lời: +42,2%
- Ngày báo cáo: 25/03/2025
COPHIEUVIP.COM khuyến nghị MUA cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 47.000 VND, dựa trên triển vọng tăng trưởng lợi nhuận từ việc bàn giao backlog lớn, mở bán các dự án mới, và chiến lược hợp tác phát triển thông qua chuyển nhượng cổ phần dự án trong năm 2025. Với giá khuyến nghị 33.400 VND, tổng mức sinh lời dự kiến đạt 42,2%, bao gồm lợi suất cổ tức 1,5%.
THÔNG TIN CÔNG TY
- Giá trị vốn hóa: 13 nghìn tỷ đồng
- Vốn chủ sở hữu (cuối Q4/2024): 14.566,21 tỷ đồng
- Room khối ngoại: 825 tỷ đồng
- Giá trị giao dịch bình quân ngày (30 ngày): 57,5 tỷ đồng
- Cổ phần Nhà nước: 0,0%
- Số lượng cổ phiếu lưu hành: 385,1 triệu cổ phiếu
- Pha loãng: 385,1 triệu cổ phiếu
- P/E (trượt): 27,1x (so với trung bình ngành 44,4x và 13,5x của các công ty cùng ngành)
- ROE: 5,4% (so với trung bình ngành 5,0% và 14,0%)
- ROA: 4,7% (so với trung bình ngành 2,3% và 2,6%)
NLG là doanh nghiệp bất động sản (BĐS) với hơn 30 năm kinh nghiệm, nổi bật trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại TP. HCM. Hiện tại, công ty đang chuyển hướng phát triển các dự án căn hộ trung cấp và nhà phố/biệt thự tại TP. HCM, Hải Phòng, Đồng Nai, Long An và Cần Thơ.
KẾT QUẢ KINH DOANH NĂM 2024
- Doanh thu thuần: 7.196 tỷ đồng (+126% YoY)
- Lợi nhuận sau thuế sau lợi ích CĐTS (LNST): 512 tỷ đồng (+6% YoY)
- Biên lợi nhuận gộp: 42,6% (giảm từ 49,1% năm 2023)
- Chi phí SG&A/Doanh thu: 19,3% (giảm từ 30,8% năm 2023)
- Biên LNST sau lợi ích CĐTS: 7,1% (giảm từ 15,2% năm 2023)
Chi tiết KQKD 2024:
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | 2023 | 2024 | YoY |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 3.181 | 7.196 | 126% |
| – Bán BĐS | 2.905 | 6.945 | 139% |
| – Khác | 276 | 251 | -9% |
| Lợi nhuận gộp | 1.562 | 3.068 | 96% |
| – Bán BĐS | 1.544 | 3.012 | 95% |
| – Khác | 18 | 56 | 210% |
| Chi phí SG&A | -980 | -1.390 | 42% |
| LN từ HĐKD | 582 | 1.678 | 188% |
| Thu nhập tài chính | 238 | 337 | 42% |
| Chi phí tài chính | -296 | -331 | 12% |
| LN từ công ty liên kết | 418 | 100 | -76% |
| Lãi/(lỗ) khác | 27 | 56 | 111% |
| LNTT | 968 | 1.839 | 90% |
| Chi phí thuế thực tế | -168 | -457 | 173% |
| LNST | 800 | 1.382 | 73% |
| Lợi ích CĐTS | -317 | -869 | 175% |
| LNST sau lợi ích CĐTS | 484 | 512 | 6% |
Nhận định:
- Doanh thu tăng mạnh nhờ bàn giao vượt kỳ vọng tại Akari City Giai đoạn 2 trong quý 4/2024.
- Lợi nhuận gộp tăng 96% YoY, nhưng biên lợi nhuận gộp giảm do thay đổi cơ cấu doanh thu.
- Chi phí SG&A tăng 42% YoY, nhưng tỷ lệ chi phí/doanh thu cải thiện từ 30,8% xuống 19,3%.
TRIỂN VỌNG NĂM 2025
Yếu tố thúc đẩy tăng trưởng:
- Bàn giao backlog: Các dự án lớn như Akari City, Southgate, và Mizuki Park tiếp tục ghi nhận doanh thu.
- Mở bán mới: Các dự án Izumi City và Cần Thơ dự kiến đóng góp vào doanh số bán hàng.
- Chuyển nhượng cổ phần dự án: NLG có kế hoạch bán thêm cổ phần tại Izumi City trong năm 2025 (sau khi chuyển nhượng 35% cổ phần cho đối tác Nhật Bản năm 2020), mang lại lợi nhuận đáng kể.
Dự báo chi tiết năm 2025:
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | 2024 | Dự báo 2025 | YoY 2025 |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 7.196 | 4.807 | -33% |
| – Bán BĐS | 6.945 | 4.682 | -33% |
| – Khác | 251 | 124 | -50% |
| Lợi nhuận gộp | 3.068 | 2.209 | -28% |
| – Bán BĐS | 3.012 | 2.191 | -30% |
| – Khác | 56 | 19 | -66% |
| Chi phí SG&A | -1.390 | -1.113 | -20% |
| LN từ HĐKD | 1.678 | 1.096 | -35% |
| Thu nhập tài chính | 337 | 439 | 30% |
| Chi phí tài chính | -331 | -277 | -16% |
| LN từ công ty liên kết | 100 | 69 | -31% |
| Lãi/(lỗ) khác | 56 | 50 | N.M. |
| LNST | 1.382 | 1.115 | -19% |
| Lợi ích CĐTS | -869 | -441 | -49% |
| LNST sau lợi ích CĐTS | 512 | 674 | 32% |
| Biên lợi nhuận gộp | 42,6% | 46,0% | |
| – Bán BĐS | 43,4% | 46,8% | |
| – Khác | 22,2% | 15,0% | |
| Chi phí SG&A/Doanh thu | 19,3% | 23,2% | |
| Biên LN từ HĐKD | 23,3% | 22,8% | |
| Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 7,1% | 14,0% |
Nhận xét:
- Doanh thu giảm 33% YoY do lượng bàn giao giảm sau năm 2024 cao điểm, nhưng lợi nhuận tăng 32% nhờ chuyển nhượng cổ phần Izumi City.
- Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 46,0% nhờ cơ cấu sản phẩm cao cấp hơn.
DỰ BÁO TÀI CHÍNH 2024-2027
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu | 7.196 | 4.807 | 6.684 | 5.663 |
| Giá vốn hàng bán | -4.128 | -2.598 | -3.749 | -3.069 |
| Lợi nhuận gộp | 3.068 | 2.209 | 2.935 | 2.595 |
| Chi phí bán hàng | -742 | -498 | -696 | -630 |
| Chi phí quản lý DN | -648 | -615 | -565 | -555 |
| LN thuần HĐKD | 1.678 | 1.096 | 1.655 | 1.409 |
| Doanh thu tài chính | 337 | 439 | 100 | 100 |
| Chi phí tài chính | -331 | -277 | -288 | -273 |
| – Trong đó, chi phí lãi vay | -212 | -277 | -288 | -273 |
| LN từ công ty LD/LK | 100 | 69 | 197 | 394 |
| Lãi/(chi phí) khác | 56 | 50 | 50 | 50 |
| LNTT | 1.839 | 1.377 | 1.713 | 1.680 |
| Thuế TNDN | -457 | -262 | -303 | -257 |
| LNST trước CĐTS | 1.382 | 1.115 | 1.410 | 1.423 |
| Lợi ích CĐ thiểu số | -869 | -441 | -649 | -633 |
| LN ròng sau CĐTS | 512 | 674 | 761 | 790 |
| EBITDA | 1.706 | 1.130 | 1.695 | 1.457 |
| EPS (VND) | 1.270 | 1.672 | 1.888 | 1.959 |
| DPS (VND) | 499 | 499 | 499 | 499 |
| DPS/EPS (%) | 39% | 30% | 26% | 25% |
Tỷ lệ tăng trưởng (YoY):
| Chỉ tiêu | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu | 126,2% | -33,2% | 39,1% | -15,3% |
| LN HĐKD | 188,4% | -34,7% | 50,9% | -14,9% |
| LNTT | 89,9% | -25,1% | 24,4% | -1,9% |
| EPS | 7,0% | 31,6% | 13,0% | 3,8% |
Biên lợi nhuận và hiệu suất:
| Chỉ tiêu | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F |
|---|---|---|---|---|
| Biên LN gộp | 42,6% | 46,0% | 43,9% | 45,8% |
| Biên LN từ HĐKD | 23,3% | 22,8% | 24,8% | 24,9% |
| Biên EBITDA | 23,7% | 23,5% | 25,4% | 25,7% |
| Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 7,1% | 14,0% | 11,4% | 13,9% |
| ROE | 5,4% | 6,8% | 7,3% | 7,2% |
| ROA | 4,7% | 3,6% | 4,4% | 4,3% |
DOANH SỐ BÁN HÀNG THEO QUÝ
| Dự án (tỷ đồng) | Q1 2022 | Q2 2022 | Q3 2022 | Q4 2022 | Q1 2023 | Q2 2023 | Q3 2023 | Q4 2023 | Q1 2024 | Q2 2024 | Q3 2024 | Q4 2024 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Akari City | 1.420 | 560 | 860 | 150 | 80 | 300 | 680 | 910 | 540 | 570 | 510 | 240 | 1.860 |
| Southgate | 480 | 1.090 | 650 | 80 | 70 | 130 | 120 | 1.070 | 280 | 670 | 160 | 350 | 1.460 |
| Mizuki Park | 760 | 2.050 | – | – | 90 | 200 | 100 | 170 | 250 | 220 | 50 | 130 | 640 |
| Cần Thơ | 120 | – | – | – | – | – | – | – | 100 | 50 | 130 | 830 | 1.110 |
| Izumi City | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 130* | 130* |
| Tổng cộng | 2.780 | 3.700 | 1.510 | 230 | 240 | 630 | 900 | 2.150 | 1.170 | 1.510 | 850 | 1.680 | 5.200 |
*Ghi chú: Doanh số Izumi City Q4/2024 là ước tính ban đầu của COPHIEUVIP.COM.
DỰ BÁO DOANH SỐ BÁN HÀNG 2025-2027
| Dự án | 2025F (% doanh số) | 2026F (% doanh số) | 2027F (% doanh số) |
|---|---|---|---|
| Southgate | 27% | 26% | 13% |
| Mizuki Park | 29% | 22% | 17% |
| Akari City | 0% | 15% | 25% |
| Cần Thơ | 26% | 13% | 9% |
| Izumi City | 19% | 24% | 24% |
| Paragon | 0% | 0% | 11% |
Dự báo doanh thu cốt lõi:
| Dự án | 2025F (% doanh thu) | 2026F (% doanh thu) | 2027F (% doanh thu) |
|---|---|---|---|
| Southgate | 28% | 37% | 24% |
| Mizuki Park | 10% | 19% | 36% |
| Akari City | 23% | 0% | 0% |
| Cần Thơ | 30% | 23% | 11% |
| Izumi City | 8% | 21% | 28% |
| Paragon | 0% | 0% | 0% |
*Ghi chú: Doanh thu cốt lõi bao gồm doanh thu được ghi nhận (hợp nhất) và doanh thu từ các dự án liên doanh (chưa hợp nhất).
TIẾN ĐỘ PHÁP LÝ VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN
| Dự án | Tổng số căn (% doanh số) | Thời điểm mở bán | Thời gian mở bán | Thời gian bàn giao |
|---|---|---|---|---|
| Mizuki Park (26 ha, TP. HCM) | Giai đoạn 1: 1.500 căn hộ (100%) | Q4/2017 | 2017-2018 | 2019-2020 |
| Giai đoạn 2&3: 2.800 căn hộ (45%), 63 căn thấp tầng (~40%) | Q2/2021 | 2021-2027F | 2022-2029F | |
| Akari City (8 ha, TP. HCM) | Giai đoạn 1: 1.900 căn hộ (100%) | Q2/2019 | 2019-2021F | 2021-2023F |
| Giai đoạn 2: 1.700 căn hộ (~100%) | Q2/2022 | 2022-2024F | 2021-2025F | |
| Giai đoạn 3: 1.500 căn hộ | Q2/2026 | 2026-2029F | 2028-2029F | |
| Southgate (165 ha, Long An) | Căn thấp tầng: 2.250 (~70%), Ehome: 1.360 (~80%), Căn hộ: 6.590 (0%) | Q2/2019 | 2019-2035F | 2020-2035F |
| Waterpoint GĐ2 (190 ha, Long An) | Căn thấp tầng: 860 (3%), Căn hộ: 14.210 (0%) | – | – | – |
| Paragon (45 ha, Đồng Nai) | Căn thấp tầng: 520 (3%) | – | 2027-2035F | 2028-2035F |
| VSIP Hải Phòng (21 ha) | Ehome: 3.060 (0%) | Q2/2026 | 2026-2035F | 2029-2035F |
| Izumi City (170 ha, Đồng Nai) | Căn thấp tầng: 2.700 (~10%), Căn hộ: 7.900 (0%) | Q2/2021 | 2021-2035F | 2023-2035F |
| Cần Thơ (43 ha) | Căn thấp tầng/biệt thự: 880 (~20%), Ehome: 1.590 (~10%) | Q2/2019 | 2023-2027F | 2024-2028F |
Chi tiết các giai đoạn phát triển:
- Southgate (165 ha, Long An):
- Liên doanh với đối tác Nhật Bản (50%-50%).
- Giai đoạn 1 (2.300 căn thấp tầng, 1.400 căn Ehome): Mở bán Q4/2019, bàn giao 2020-2027.
- Giai đoạn 2 (6.600 căn hộ): Mở bán dự kiến 2027-2031, bàn giao từ 2029.
- Mizuki Park (26,4 ha, TP. HCM):
- Liên doanh với đối tác Nhật Bản (50%-50%).
- Giai đoạn 1 (1.500 căn): Hoàn tất.
- Giai đoạn 2 (1.400 căn): Mở bán Q4/2021, bàn giao 2022-2025.
- Giai đoạn 3 (1.200 căn): Mở bán 2026, bàn giao 2026-2029.
- CC5 & LK11 dự kiến mở bán 2025.
- Izumi City (170 ha, Đồng Nai):
- Liên doanh với đối tác Nhật Bản (65%-35%).
- Giai đoạn 1 (2.700 căn thấp tầng): Mở bán lần đầu 300 căn tháng 11/2021, dự kiến 2021-2031.
- Giai đoạn 2 (7.900 căn hộ): Mở bán từ 2032, bàn giao từ 2034.
- Tính đến cuối 2024, đã bàn giao 213 căn (79% số căn đã bán). Giai đoạn tiếp theo sẵn sàng mở bán với giá trị 2 nghìn tỷ đồng, phù hợp quy hoạch 1/500.
- Akari City (8,8 ha, TP. HCM):
- Liên doanh với đối tác Nhật Bản (50%-50%).
- Giai đoạn 1 (1.800 căn): Hoàn tất.
- Giai đoạn 2 (1.700 căn): Mở bán Q3/2022, bàn giao Q4/2024-2025F (bắt đầu từ 10/2024).
- Giai đoạn 3 (1.500 căn): Mở bán 2026, bàn giao 2028-2029.
ĐỊNH GIÁ
COPHIEUVIP.COM sử dụng phương pháp RNAV (Real Net Asset Value) để định giá NLG, phản ánh giá trị tài sản ròng của các dự án đang phát triển thông qua chiết khấu dòng tiền (DCF):
- Giá khuyến nghị: 33.400 VND/cổ phiếu
- Giá mục tiêu: 47.000 VND/cổ phiếu
- Tỷ lệ tăng: +40,7%
- Tổng mức sinh lời: +42,2% (bao gồm lợi suất cổ tức 1,5%)
- P/E 2025F tại giá mục tiêu: 28,1x
- P/B 2025F tại giá mục tiêu: 1,2x
- P/E 2026F tại giá mục tiêu: 24,9x
- P/B 2026F tại giá mục tiêu: 1,16x
Tóm tắt định giá RNAV:
| Dự án | Phương pháp | NPV dự phóng (tỷ đồng) | Tỷ lệ sở hữu thực tế | NPV thực tế (tỷ đồng) |
|---|---|---|---|---|
| Mizuki Park | DCF | 2.704 | 50% | 1.352 |
| Akari City Giai đoạn 3 | DCF | 558 | 50% | 279 |
| Paragon | DCF | 2.674 | 50% | 1.337 |
| Southgate (Waterpoint GĐ1) | DCF | 4.070 | 50% | 2.035 |
| Waterpoint Giai đoạn 2 | DCF | 4.152 | 100% | 4.152 |
| Izumi City | DCF | 9.044 | 50%* | 4.522 |
| Cần Thơ | DCF | 2.148 | 100% | 2.148 |
| VSIP Hải Phòng | DCF | 1.192 | 100% | 1.192 |
| Khác | DCF | 440 | 100% | 440 |
| Tổng giá trị tài sản ròng dự phóng | 26.980 | 17.455 | ||
| Tiền mặt & đầu tư ngắn hạn | 760 | |||
| Tổng nợ phải trả (bao gồm lãi vay) | -5.093 | |||
| Tổng giá trị cổ đông | 13.122 | |||
| Giá trị trên mỗi cổ phiếu | 47.000 VND |
Ghi chú: Tỷ lệ sở hữu Izumi City điều chỉnh sau khi chuyển nhượng thêm cổ phần trong 2025.
TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM
Báo cáo này được COPHIEUVIP.COM thực hiện nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo cho nhà đầu tư và không phải là lời khuyên đầu tư chính thức. Các số liệu, dự báo và khuyến nghị trong báo cáo dựa trên thông tin công khai và phân tích nội bộ tại thời điểm phát hành (25/03/2025). COPHIEUVIP.COM không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ quyết định đầu tư nào dựa trên báo cáo này, cũng như các rủi ro phát sinh từ biến động thị trường, thay đổi chính sách pháp lý, hoặc các yếu tố khác ngoài tầm kiểm soát. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia tài chính độc lập và tự chịu trách nhiệm cho quyết định của mình.
COPHIEUVIP.COM hiện đang có chương trình tư vấn đầu tư chứng khoán, hãy nhắn tin cho Mạnh Hùng Invest qua zalo để được hỗ trợ:
- Zalo/phone: 086.86.316.88
- Phone/sms: 0918.266.588
Hiện tại COPHIEUVIP.COM đang hợp tác với 2 công ty chứng khoán là VPS và TCBS để có thể hỗ trợ sâu hơn với các nhà đầu tư sử dụng tài khoản ở 2 công ty này. Để được hỗ trợ tư vấn đầu tư từ COPHIEUVIP.COM, quý nhà đầu tư hãy làm như sau:
Với nhà đầu tư đang có tài khoản VPS
Gắn mã chuyển gia tư vấn là mã của cophieuvip.com: U430 – Nguyễn Mạnh Hùng
Hướng dẫn gắn ID chuyên gia tư vấn ở VPS: Hướng dẫn gán ID VPS để tham gia room VIP
Với nhà đầu tư đang có tài khoản TCBS
Gắn ID iWealth Partner là ID của cophieuvip.com: 105C266113 – Nguyễn Mạnh Hùng
Hướng dẫn gắn ID iWealth partner TCBS: Hướng dẫn gán ID TCBS để tham gia room VIP
Với nhà đầu tư chưa có cả tài khoản TCBS và VPS
Quý anh chị mở tài khoản ở 1 trong 2 hoặc cả 2 công ty tại đây:
- Mở tài khoản VPS: https://bit.ly/motkvpsquynh
- Mở tài khoản TCBS: https://bit.ly/motktcbs
Rất vui được hợp tác và phát triển cùng các anh chị!
Lưu ý: việc này là miễn phí, quý nhà đầu tư không mất thêm bất cứ thuế phí nào khi chuyển về đồng hành cùng COPHIEUVIP.COM.
